10 правил при покупки квартиры. Вас больше не обманут!!!

10 правил при покупки квартиры. Вас больше не обманут!!!

Хотите купить квартиру? Не знаете как это правильно сделать? Боитесь нарваться на мошенников? Не знаете с чего начать?

10 правил от профессионального риэлтора, при соблюдении которых Вас никто не обманет. Это 10 простых и действенных правил, которые необходимо соблюдать при покупки квартиры.

10 Правил, при соблюдении которых Вас никто не обманет

  • Перепроверяйте все слова продавца
  • Вносите Аванс, а не задаток под проверенные документы которые защищают ваши интерес
  • На авансе определите дату сделки и условия покупки, пропишите все заранее.
  • Попросите продавца предоставить справки из наркологического и
    психоневрологического диспансера.
  • Сделайте подробную опись имущества к договору, при покупке квартиры с мебелью.
  • Сами согласовывайте с менеджером банка сумму и срок кредита, способы расчетов, условия регистрации ДКП
  • Сами проверяйте задолженность за ЖКУ, свет и воду телефон, капитальный ремонт.
  • Проверяйте не только квартиру, но и собственников на банкротство, долги, и судимость
  • До сделки требуйте выписать всех детей, даже если они не собственники.
  • Ключ от банковской ячейки оставляйте у себя и обменяйте его после регистрации ДКП на расписку.

1. Перепроверяйте слова продавца.
​Покупатели верят каждому слову, которое рассказывает продавец или
риэлтор.
Продавец придумывает классную складную историю, чтобы у покупателя
сложилось впечатление, что с квартирой и с собственниками все в порядке.
Продавец никогда не расскажет, что в наследство вступили не все кто
хотел.


Не расскажет, что дарение от матери к дочери было связано с разводом
родителей, потому, что отец не хотел давать согласие бывшей супруги на
продажу, и чтобы это обойти, сделали дарение.
Не расскажет, что квартира куплена в первом браке, а Покупателю покажут новое свидетельство о браке, мол купила до брака вот посмотрите. Не расскажет, что завещание было написано на 2 сестер, хотя почему-то в наследство вступила только одна.
Не расскажет, что у отца оказывается есть ребенок от первого брака, и
чтобы он не претендовал на наследство, квартиру быстро продали родной сестре.
Не расскажет покупателю про инвалида 1 группы с рождения, который
отказался от приватизации.

Не расскажет, что собственник наркоман, и квартиру продает, чтобы было на что колоться.
Не расскажет про соседей, которые постоянно заливают.
Не расскажет продавцы, что у них долгов 2 000 000 руб. и банк подал иск
в суд о признании банкротом, и продавцы быстро ищут лохов, которым можно впарить квартиру.
За 12 лет работы я вывел для себя одно правило, по которому я работаю.
Все продавцы врут!!!
Ну если честно то не все, а 90%. Знаете, иногда слушаешь их истории
владения квартирой, их проблемы и трудности. Иногда так за душу берет, аж всплакнуть хочется, им бы не квартиры продавать, а сценарии фильмов писать. Ущипнешь себя за руку, чтобы прийти в себя вспоминая правило: все продавцы врут и вдруг начинаешь понимать, тут как то не сходится, тут нет ответа, здесь заминка. А как только взял в руки документы, сразу все понятно.


Под враньем продавцов квартир я понимаю не договаривание правды,
намеренное скрывание фактов об истории владения квартиры, ну и конечно
наглую ложь прямо в глаза или по телефону. Я привык к вранью продавцов, это часть работы, я принимаю людей такими как они есть.
И теперь если мне рассказали какую то историю, то я требую доказать каждое слово (умерла мама — свидетельство о смерти, продавцы развелись -свидетельство о разводе, прописан родственник — документально докажите
родство, у меня 2 детей — свидетельство о рождении, в квартире никто не
прописан — выписка из домовой книги, оплатим долги перед сделкой- квитанция об оплате).
Итог: все, что вам говорит покупатель/риэлтор нужно перепроверять,
через любые другие источники. Соблюдая это первое правило вас никто не
сможет обмануть!

2. Вносите Аванс, а не задаток под проверенные документы, которые защищают интересы покупателя


При покупке квартиры вносите только аванс. По ГК РФ аванс это
предоплата, если сделка не состоялось то аванс обязаны вернуть. Задаток, это обязательство купить квартиру, в случае невыхода на сделку задаток не
возвратный.
У покупателя ипотека, 1 000 000 руб. первоначального взноса, остальное в кредит выдает банк. Что лучше внести аванс или задаток? А если банк под залог этой квартиры не даст кредит? Задаток остается у продавца. Почему покупатель должен терять деньги?


Если покупатель вносит аванс собственнику квартиры, то необходимо
правильно составленное авансовое соглашение, защищающее интересы
покупателя. С его текстом необходимо ознакомить всех участников заранее.
Если вносите в аванс в агентство недвижимости, внимательно читайте
документы, которые будете подписывать скорее всего в авансовом соглашении, в середине текста будет пункт, о том что: в случае невыхода на сделку по вине
покупателя аванс остается у продавца в качестве штрафа. Этот пункт нужно
исключить. Хотя, я выиграл несколько споров в суде и мне вернули деньги
удерживаемые такими горе агентами, т.к. это аванс, а он возвратный.
Ну и по тексту соглашения в котором должно быть прописано: список
документов, сроки выхода на сделку, условия возврата в случае отказа банка или страховой компании, Соглашение об авансе должно защищать интересы и покупателя и продавца. В нем должны отражаться все риски, которые несет покупатель, прописана ответственность продавца. Ну и сумма не более 30 000 руб.

Второе правило позволит вам вернуть аванс если вы в квартире найдете какие-то пороки, если банк или страховая компания не одобрят объект.
Вносите авансы под правильные документы, это позволит не терять ваши
деньги!

3. На авансе определите дату сделки и условия покупки, пропишите все
заранее.


Аванс это намерение купить, а что бы купить, нужно:
1. Договориться о сроках, и что будет если сроки не будут соблюдены, как и когда продавцы вернут аванс, сроки очень жесткие. Если вносите аванс до 10 числа, то если 10 не будет сделки, аванс возвращается.


2. Нужно определить дату сделки, с небольшим запасом по времени, обычно дата сделки это последний день аванса. Если вы вносите аванс на месяц, то сделка поверьте будет через месяц, если аванс внести на 14 дней то, и сделка будет через 14 дней. Дату нужно согласовывать на авансе, у всех участников сделки должно быть четкое и понимание когда и что нужно сделать.


3. План участникам сделки. Продавец в течение 3 дней после аванса
предоставляет: согласие супруги, справки из НД и ПНД, ЕЖД, поэтажный план и экспликация если сроки не соблюдены, возврат аванса.


4. Условия покупки определяются после анализа документов, например, мы купим если будет: обязательство от 3-х лиц о наследстве, при условии
зарегистрированные снимутся с регистрационного учета, деньги под выписку. Пользователей, если предыдущий собственник напишет согласие о продажи, нотариальный отказ от наследства, здесь прописываются все документы которые снимают риски потери квартиры.


5. Обязательно если ипотека то прописать следующую формулировка в случае отказа банка или страховой в выдачи кредита, аванс возвращается.


6. В случае выявление фактов которые могут повлечь утрату или ограничение права собственности, аванс возвращается
Учитесь договариваться на берегу, и все договоренности фиксируйте на
бумаге, только так вероятность, что сделка состоится будет 100%

4. Попросите продавца предоставить справки из наркологического и
психоневрологического диспансера.


Если человек не осознавал свои действия в момент подписания ДКП, то суд встанет на его сторону и отнимет у покупателя квартиру. Мошенники знают это и это одна из схем обмана.
Справки в Москве бывают 2-х видов 1 бесплатная, в которой описано что
Петров под наблюдением не состоит. 2 Платная от 700 до 1300 руб. с
медицинским осмотром врача, в которой написано в результате обследования противопоказаний к сделке с недвижимости не выявлено.
Вам нужна бесплатная справка которую дают в регистратуре, сверяя
данные продавца в картотеке, если продавец не обращался, то дают справку. Это касается и НД и ПНД.


Если вам справки предоставил продавец, и он получал их не при вас. Как
вы проверите их подлинность
Как удостоверитесь, что он их не купил за 1 000 руб. в переходе или
интернете.
По какому месту регистрации их нужно получать, по-новому где он прописан
только год, или по-старому, где был прописан 15 лет.
А если человек из другого региона?
Если вы пару раз в руках держали такие справку, то поверьте подлинность будет очень трудно. С справками ПНД, НД не так все однозначно, чтобы понять какие нужны, нужно проанализировать кучу документов. Как часто менял место жительство продавец, когда менял имя, фамилию или отчество, когда был брак/развод.


Самый лучший способ проверить подлинность справок ПНД и НД, это посадить продавца в машину и проехать с ним по диспансерам.
Когда справку выдают при вас вы точно можете не сомневаться в ее подлинности.

5. Сделайте подробную опись имущества которое продается вместе с
квартирой.


Если при покупке квартиры продавец говорит, что в стоимость квартиры
входит: встроенная кухня, встроенный шкаф, телевизор, ковер или другая мебель. Для того, чтобы на передаче не получить пустую квартиру, а получить квартиру с мебелью, которую вы видели на просмотре. Вам нужно при подписании договора купли-продажи сделать один из документов:


1. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи с описью имущество, которое продавец продает покупателю вместе с продажей квартиры.


2. Договор купли продажи мебели и оборудования, которое продается вместе с квартирой.
В любом из вариантов прописываем всё о чём договорились с продавцом. Начиная с кухни, сколько шкафов, сколько полок, какая техника, в каком
состоянии, остается в квартире после продажи. И только, когда вы всё
пропишите, у вас появляется хоть какая-то гарантия.
Гарантия, что на передачи квартиры вы увидите квартиру именно в том виде в котором её смотрели.


Часто бывает так, что продавец говорит я всё оставлю, а когда мы
приходим принимать квартиру, то квартира пустая. Нет ни техники, не мебели иногда даже розетки снимают. И покупатель выбирал квартиру в которую можно заехать и жить, а получается купил квартиру, где нужно ещё 200-300 тысяч на обустройство и мебель. Без документа, где описана мебель, которая остается в квартире, вам продавец будет тыкать в лицо договором купли продажи и говорить: я вам продал недвижимость, где здесь перечислена мебель которая должна остаться? И будет прав!
Чтобы в это не попадать, пожалуйста не поленитесь прописать всю мебель, технику и оборудование которое продается вместе с квартирой.

6. Сами согласовывайте с менеджером банка сумму и срок кредита,
способ расчетов, условия регистрации ДКП.


При получении ипотеки в банке запрашиваете 5 000 000 руб., а банк вам
одобряет 8 000 000 руб. После проверки квартиры банком напишите менеджеру письмо в котором укажите, какую сумму вы хотите взять в кредит, на какой срок, и какой способ расчетов будет с продавцом. Если этого не сделать, то менеджер банка сам решит что вам нужно, кредит вам вместо 110 лет оформят на 20, сумму вместо 5 000 000 руб. выдадут 8 000 000 руб. И на сделке исправить это будет невозможно. Почему письменно?

Менеджеры тоже люди, когда есть письменное подтверждение так спокойней!
Пример: Сбербанке выдал покупателю моей квартиры 4 500 000 руб.
вместо нужных ему 3 000 000 Руб., на 240 месяцев, а клиент хотел на 10 лет, и безопасные расчеты как способ передачи денег, а у нас цепочка из 3 квартир.
Покупатель банк не уведомил и теперь переплатит по кредиту более миллиона рублей, если не будет гасить его досрочно!

7. Сами проверяйте задолженность за: ЖКУ, свет, воду и телефон,
капитальный ремонт.


Перед сделкой потребуйте от продавца справку об отсутствии
задолженности за услуги ЖКХ. Получить ее можно в МФЦ за 5 минут.
Сделайте фото счетчиков горячей и холодной воды и на сайте MOS.RU
сверьте показания которые внесены в базу МФЦ и показания счетчиков воды в квартире. Часто показания или не отправляются вовсе или занижаются.
(особенно это актуально когда квартира сдавалась).


Сделайте фото показаний счетчика электрической энергии и позвоните в
МосЭнергосбыт по телефону +7 (499) 550-9-550 и попросите рассчитать долг за свет, сказав им показания со счетчика.
Долги за телефон проверить еще проще позвонить по телефону +7 (495)
636-0-636, сказав номер и на кого зарегистрирован и номер телефона который нужно проверить.
Капитальный ремонт с ним отдельная песня. Данные об оплате написаны в ЕЖД, если вас дом обслуживает ГБОУ «Жилищник». В любом другом случае, требуйте справку о задолженности за капитальный ремонт.


Выполняя все вышеперечисленное, это, позволит купить квартиру без
долгов.

8. Проверяйте не только квартиру, но и собственников на банкротство,
долги, и судимость.


После внесения аванса за выбранную квартиру, получаем у собственника пакет документов по продаваемой квартире и копию паспорта продавца.
Проверка покупаемой квартиры, это сложный многоступенчатый этап
который состоит: из проверки квартиры и проверки собственника.
В этом чек листе собраны основные проверки собственника квартиры,
которые снимают 90% рисков расторжения договора купли-продажи квартиры.


Проверяя собственника по этому чек листу, позволит покупателю быть
уверенным, что с собственником все в порядке. Что у него не будет оснований забрать купленную вами квартиру.
Проверка действительности паспорта собственника.
Проверка наличия исполнительных производств собственника.
Получение сведений о собственнике из Единого федерального реестра
сведений о банкротстве.
Проверка дееспособности собственника (справка из НД, ПНД).


Проверка уровня долговой нагрузки собственника (бюро кредитных
историй).
Хроника происшествий, открытые/закрытые судебные процессы с
собственником квартиры.
Смена ФИО собственника. Проверка в браке собственник или нет?
Дополнительные проверки.

9. До сделки из покупаемой квартиры требуйте выписать детей, даже
если они не собственники.


Если в квартире прописаны несовершеннолетний и он не собственник,
требуйте выписать несовершеннолетнего до сделки.
Есть несколько решений Московских судов, когда родители после
купли-продажи квартиры не спешили выписывать ребенка, из проданной
квартиры, который был не собственником. А когда новый собственник обратился в суд, чтобы снять с регистрационного учета бывших хозяев вместе с несовершеннолетними детьми.

Суд не только их не выписал, но и расторг ДКП посчитав, что при продажи квартиры были нарушены права ребенка, который был только прописан с одним из родителей, и не был собственником квартиры.
Конечно каждую ситуацию нужно рассматривать опираясь на документы.
Если в этом нет опыта, не у кого спросить, то лучший совет, всех пользователей выписать до сделки.


При любой спорной ситуации суд встанет на сторону ребенка. А что в
голове у родителей мы с вами никогда не узнаем? И эти риски лучше снять
заранее, обговорить все на берегу, на авансе. Сделать выписку
несовершеннолетнего условием выхода на сделку.
Требуйте чтобы пользователи не просто снялись с регистрационного учета, а прописались по другому адресу. Тогда у них не будет шансов что-то вам предъявить.

10. Ключ от банковской ячейки оставляйте у себя и обменяйте его
после регистрации ДКП на расписку.


Ключ от ячейки должен храниться в банке или у покупателя до момента
регистрации договора купли-продажи. И после регистрации ключ от ячейки нужно обменять на расписку, которую при вас на сделке должен написать продавец.Покупатель должен заверить расписку своей подписью и в обмен на ключ получить именно ту расписку которую продавец написал на сделке. А заверить своей подписью ее нужно, чтобы эту расписку никто не подделал пока она будет храниться у продавца. Гарантам здесь выступает ваша подпись.


При регистрации покупатель становится собственником в последний день регистрации. При ипотеке это: 5 рабочих дней, при простой письменной форме 9 рабочих дней. Деньги принадлежат покупателю до последнего дня регистрации. Ключ же ему нужен, на случай если сделка не зарегистрируется. Чтобы покупатель без проблем смог попасть в ячейку и забрать свои деньги. Ну а если сделка прошла, тогда ключ меняется на расписку.


В 95% банках ключ не является условием доступа в ячейку. Это значит:
если условия доступа выполнены(квартира зарегистрирована на покупателя), ключа нет, потеряли, украли, или ключ не отдает покупатель. То в ячейку можно попасть заплатив штраф за замену замка ячейки. Штраф не более 5 000 руб.


В банке собирается комиссия и в течение 2 дней, при условии выполнении условий доступа, ячейку раскрывают. Высверливают замок и продавец забирает содержимое ячейки. И у кого останется ключ это не важно
Это больше психологическое спокойствие покупателя до момента
регистрации квартиры. Покупайте квартиры правильно!

Соблюдая эти 10 правил вы сможете купить квартиру самостоятельно, не
прибегая к помощи риэлтора или юриста.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: