7 ошибок покупателя квартиры

7 ошибок покупателя квартиры

Проанализируем наиболее опасные ошибки, которые допускают покупатели недвижимости.

  1. Покупать квартиру по неполной стоимости в ДКП.
  2. Нанимать риэлтора который представляет интересы продавца
  3. Вносить аванс более 50 000 рублей.
  4. Не торговаться.
  5. При ипотеке надеяться, что банк проверит чистоту квартиры.
  6. Не проверять историю владения квартирой и собственников.
  7. Покупать квартиру по доверенности.

Ошибка 1.​​Покупать квартиру по неполной стоимости в ДКП.

7 ошибок покупателя квартиры

Зачем это делают? Продавец например получивший квартиру по наследству не готов ждать 3 года, чтобы государство освободило его от налогов, деньги нужны сейчас. И вместо 8 000 000 руб. за которые продается квартира, Покупателю предлагают в ДКП написать 5 000 000 руб.
Это делается для того, чтобы продавец сэкономил 390 000 руб. на налогах. А что же получает при такой покупки покупатель? Давайте разбираться:


1. Покупатель становится соучастником преступления поскольку стоимость является существенным условием договора, и если стоимость указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и такой договор может быть признан в суде недействительным, или притворным.


2. Если ДКП расторгнут по суду, Покупателю вернут(если вернут) только 5 000 000 руб.
Только ту сумму которая прописано в ДКП, а вот, чтобы вернуть разницу между фактической стоимостью и стоимостью в ДКП, у нас это 3 000 000 руб. Это отдельный суд, нужно будет сначала доказать, что продавец получил эти деньги, а потом обосновать за какие такие улучшения. Чтобы
забрать 3 000 000 руб. будете год. а иногда и больше доказывать что вы не верблюд. Хотите этого?


3. Несмотря ни на что, вы купили квартиру указав в ДКП не полную стоимость. Живете 4 года, и решаете переехать. А как теперь быть с налогами? Если в ДКП полная стоимость 8 000 000 руб. и через 3-4 года вы продаете квартиру за 8 500 000(квартира подорожала за несколько лет
владения), то налог заплатите только с разницы между покупкой и продажей. Это 13% разница 500 000 руб. налогов платим 65 000 руб.
А если при покупке в ДКП указали не полную стоимость, то налог заплатите с разницы между покупкой и продажей. Это 13%, но уже разница 3 500 000 руб. налогов платим 455 00 руб.
Получается если купить квартиру по неполной стоимости то минимум на 5 лет жизни, или заплатить налоги 390 000 руб.И эти риски чтобы покупатель сэкономил? Честно говоря меня деньги покупателя меньше всего волнуют
При покупке квартиры по неполной стоимости проигрывает всегда покупатель.

7 ошибок покупателя квартиры

Не соглашайтесь на неполную стоимость в ДКП. Покупайте квартиры правильно!

Ошибка 2. Нанимать риэлтора который представляет интересы продавца.

Часто покупатели считают, что им незачем нанимать риэлтора ведь риэлтор есть со стороны продавца и договариваются с ним на сопровождение сделки. И надеются на риэлтора, он и проверит, и риски все снимет и сделку подготовит и проведет. Если у вас нет договора оказания услуг, в
котором прописаны, какие услуги риэлтор вам оказывает. Поверьте он сможет только провести сделку.


Риэлтор продавца самый заинтересованный участник сделки. Он хочет этого больше чем продавец, т.к. свои деньги он получит только по факту продажи. Еще 95% риэлторов, когда берут квартиру в работу не проверяют документы у собственников, верят на слово собственнику о прописанных лицах в квартире, верят о наличии документов. И у таких риэлторов обычно перед сделкой всегда, что то всплывает, то ошибки в ЕГРН, то запреты, то прописанные люди в квартире, которые не хотят выписываться.


Сопровождения в этом случае означает просто проведение сделки. Риэлтор не будет разбираться в документах, в наследниках, заставлять писать отказы и разыскивать отказников и родственников имеющих обязательную долю в наследстве. Если вы понимаете, как и что нужно проверять, и вам попался толковый риэлтор, заключайте с ним договор оказания услуг.
Прописываете список проверок, которые вам он предоставит перед сделкой, и делайте вывод подходит ли вам выбранная квартира или нет.
Только при таком подходе, возможно заключать договор с риэлтором, который продает покупаемую квартиру.

7 ошибок покупателя квартиры

Ошибка 3. Вносить аванс более 50 000 рублей.

Покупатели вносят в качестве аванса большие суммы 100 000 руб., 500 000 руб., и даже 1 000 000 руб. не разбираясь в документах на квартиру, в деталях покупки, в ситуации у продавцов.
Продавец говорит: хочу в качестве аванса 500 000 руб., и покупатель соглашается и вноситтребуемую сумму.


Вот случай из практики:
Обратился ко мне клиент для покупки загородного дома. Запросив документы на дом, после проверки, стало понятно, что этот дом я клиенту не смогу помочь купить(проблемы с наследниками и межеванием). Предложил клиенту другой дом, но он отказался.
Клиенту понравился выбранный дом и он решил, что сам без помощи риэлтора сможет его купить. Я клиенту одобрил кредит на покупку загородной недвижимости в банке, получил причитающееся вознаграждение за одобрение и отправил его в самостоятельное путешествие, накидав план как дальше он должен действовать.


План таков: Внести аванс 30 000 руб. заказать оценку дома, одобрить объект в банке и выйти на сделку. Как всегда, в таких случаях клиент посчитал, что знает все лучше меня. Вот, что он сделал. Сроки поджимали, он договорился с продавцом о прописке в этом доме. Прописался туда, внес продавцу дома аванс 1 000 000 руб. Вызвал оценочную компанию, сделал оценку, отправил в банк.

По плану БТИ дом 2 этажный, а по факту, год назад достроена мансарда, которую не узаконили. На этом основании банк отказал в выдачи кредита
Представляете, внесен аванс в 1000 000 руб. денег на покупку не хватает, продавец деньги уже потратил и отдавать нечем. Теперь клиент уже 4 месяца судится за возврат аванса, а продавец дома пытается выписать не состоявшего покупателя из дома.
Вот к чему может привести внесение больших авансов. Вносить нужно ту сумму которую не страшно потерять.

Я рекомендую физическим лицам вносить 20 000 руб. юридическим 30 000 руб. возможно увеличить сумму до 50 000 руб., когда у продавца разъезд на 2 квартиры. Продавцы возьмут деньги с уверенностью, что сделка будет 100% и потратят аванс например на покупку машины, или оплату кредита. После проверки документов выяснится, что такую квартиру или дом покупать нельзя, а отдать аванс не чем.

Ошибка 4. Не торговаться

Торг в недвижимости это нормально. В 2018 В году 85% квартир продалось с дисконтом.
Торг уже заложен в цене, торговаться нужно, это нормально. Покупатели боятся, стесняются, переживают или просто не умеют торговаться. Как правильно торговаться? Сколько можно скинуть с покупаемой квартиры? И как сделать так, чтобы продавец уступил? Вот 6 рекомендаций по торгу:


1. Смотреть квартиру 1 раз. (жене, мужу, маме, второй раз не показываем, всех кто принимает
решение берем с собой на первый просмотр)
2. На просмотре продавцу показываем, что квартира не понравилась. Все не так, окна не на ту
сторону, ремонт не тот, аура отвратительная.
3. Выясняем мотив продавцов, зачем продают, как давно, что взамен хотят, как срочно хотят продать.
4. Сравниваем эту квартиру с аналогичной в соседнем доме, мол там смотрели за цену как у вас, но там торг на 1 000 000 руб. Не знаете может с домом, что: то не то, почему так дешево?
5. При предложении стоимости сначала предлагаем авансировать говорим что выбираем из 2‐х вариантов, кто больше скинет ту и купим, готовы купить и называем стоимость — 1 000 000 руб.
6. Выжидаем паузу хотя бы сутки после просмотра, не звоним и не пишем, не проявляем интерес.


Эти рекомендации помогут купить квартиру дешевле на 500 000 руб.
Я заметил, что когда заходит вопрос о цене покупатели чувствуют себя не комфортно. Им кажется, что они просят милостыню, торг это унизительно у них убеждение, что торга нет, или он всего 100 000 руб.
Для меня торг это игра в которую я играю уже 12 лет. Я обожаю торговаться, знаю много приемов торга и с успехом их применяю.

Ошибка 5. При ипотеке надеяться, что банк проверит чистоту квартиры.

На бога надейся, а сам не плошай. Помните такую пословицу? Она в полной мере описывает, как должен поступать покупатель квартиры с ипотекой. Банк выдает кредит 5 000 000 руб. и за 20 лет получит от заемщика уже 13 000 000 руб. Вот на чем зарабатывает банк.

Квартира, которую банк берет в залог, это страховка на случай если заемщик не будете платить. Еще кредитор ежегодно страховку на жизнь, здоровье, и потерю право собственности.
Доля квартир которые забирает банк у неплательщиков и потом продает с торгов всего 3% Для банка это погрешность. Банку важно оформить квартиру, важно, чтобы не было обременений и запретов. Глубоко в историю владения квартирой банк не копает.


Пример: Сбербанк одобряет квартиру и назначает дату сделки. Я подключаюсь на сопровождение, после проверки выясняю, сын первых собственников квартиры отказался от приватизации. На момент отказа состоял на учете в наркологическом диспансере с диагнозом — наркомания. Отказник от приватизации может без труда оспорить приватизацию квартиры, легко доказав, что не осознавал свои действия в момент написания отказа. Сможет это сделать через год, два три и даже пять лет.
Получается, что при покупке такой квартиры в ипотеку сбербанка, возможно расторжения всех сделок с момента приватизации. Вот вам и проверка банка. Банк клиенту говорит все отлично, квартиру можно покупать, оформляем.


Я же говорю нет, такую квартиру покупать нельзя. Вы все еще доверяете банкам проверку квартиры? Доверяй, но проверяй! Только профессиональный риэлтор сможет проверить историю квартиры с момента приватизации, найти риски потери права собственности и обезопасить покупателя от покупки опасной квартиры.
Доверяйте проверку квартиры профессионалам.

7 ошибок покупателя квартиры

Ошибка 6. При покупке квартиры не проверять историю владения квартирой и собственника.

Одни покупатели считают, что проверять квартиру перед покупкой не обязательно.
-Другие не знают и не понимают рисков при покупке.
-Третьи не знают, как и что необходимо проверять.
-Четвертые надеются на русский авось, что пронесет.


Покупатели считают, что если им понравилась квартира, ее расположение, ремонт, стоимость, то этого достаточно, чтобы купить и совсем забывают, юридическую историю. Именно в истории владения квартирой, я очень часто нахожу скелетов в шкафу. Проверять нужно и квартиру и собственников.
Если квартира продавцу досталось в наследство, важно понять круг наследников. Найти всех, кому она должна принадлежать, выявить, кто отказался от наследства, или просто не заявил о своих правах, найти наследников имеющих обязательную долю в наследстве.


Если продавцу квартира досталась по приватизации, нужно понять кто от приватизации отказался, на каком основании, кого в приватизацию не включили и почему, кого выписали из квартиры перед самой приватизацией.
Если собственник владеет квартирой на основании ДКП, нужно понять, кто владел раньше, проследить всю цепочку переходов права начиная с приватизации, понять какие там были нарушения?

И так по любому основанию права собственности.
А что же с собственниками? У них могут быть долги перед банком, государством или частным инвестором. И их желание продать квартиру может быть на самом деле не их желанием, а желанием кредиторов.
Продавец может быть банкротом, или находится в предбанкротном состоянии. У Продавца в может быть недействительный паспорт, он может быть неоднократно судим. Также продавец может быть наркоманом или болеть психическим заболеванием.


Все это может повлиять на вашу спокойную жизнь в новой квартире. При покупке квартиры все эти риски нужно исключить. Всем хочется купить квартиру и быть уверенным, что к тебе никто не придет и квартиру не отнимет. Единственный способ, это проверить историю владения квартирой
и собственников.
Проверяйте квартиры перед покупкой!

7 ошибок покупателя квартиры

Ошибка 7.​​ Покупать квартиру по доверенности.

По закону продавец имеет право дать доверенность на продажу квартиры. Этим правом часто пользуются пожилые люди, продавцы которые живут в другом городе или в другой стране. Давайте разберем, какие риски возникают при покупке квартиры по доверенности.


1. Доверенность можно отозвать. Для этого, нужно нотариусу заявить об отзыве доверенности, подписать заявление и после внесения в реестр на следующий день, доверенность считается отмененной. Представьте: покупаете квартиру по доверенности. Деньги на доверителя заложили в ячейку, подписали ДКП, сдали документы на регистрацию в МФЦ и ждете 8 дней, для регистрации прав на квартиру.
На 6 день регистрации продавец идет к нотариусу и отменяет доверенность, на следующий день доверенность юридически прекращает свое действие. К сожалению Росреестр об этом не узнает и еще через день выдаст покупателю зарегистрированные документы. Доверитель вскроет ячейку
заберет деньги за квартиру.
А через 6 месяцев в продавец обращается в суд с просьбой расторгнуть ДКП, т.к. доверенность была отменена до регистрации ДКП. Суд встает на сторону продавца, расторгает ДКП.
Суд обязывает вернуть продавца деньги покупателям. Деньги продавец уже потратил. В итоге у покупателя отобрали квартиру, а денег не отдали.


2. Доверенность легко подделать. Бабушка сдавала 2 комн. квартиру на Ленинском проспекте. Сходила к нотариусу и на человека которого ей посоветовала подруга, сделала доверенность на заключение договора аренды. Новый друг по этой доверенности сдал квартиру.
Через 6 месяцев, когда арендаторы перестали платить аренду, наша бабуля решила их навестить и разобраться с глазу на глаз. Как она удивилась, когда ей открыли дверь семейная пара, которые месяц назад купили данную квартиру?
Мошенники подделали бланк доверенности, реестровый номер, печать и подпись нотариуса. Сделали точную копию доверенности которую она ранее выдавала, только чуть чуть поменяли текст, вместо полномочий: сдать в аренду квартиру, поменяли: продать за цену по своему усмотрению. Ни банк, ни Росреестр не смогли обнаружить подделку и зарегистрировали сделку.
Суд встал на сторону бабули, вернул квартиру. А покупатели тщетно пытаются вернуть уплаченные 20 000 000 руб. с мошенников.
3. Доверенность в разных случаях могут выдавать: капитан корабля, начальник тюрьмы, командир воинской части, главврач больницы, консулы. Выдавая такую доверенность уполномоченный не заносит в общий реестр доверенностей, и проверить их невозможно. Трудно отличить настоящую доверенность от подделки. А еще понять достаточно ли было полномочий у человека который заверял данный документ. По таким доверенностям квартиры покупать нельзя.

Зная все это я никогда не покупаю своим клиентам квартиры по доверенности. Средняя стоимость квартиры в Москве 8 000 000 руб. Из этих денег продавец может потратить от 30 000 до 100 000 руб. на билет из любой точки мира в Москву всего на 1 день, чтобы получить деньги,
написать расписку, подписать ДКП.
Ну а если продавец не готов, не может или не хочет прилететь в Москву, то эту квартиру я клиентам точно не куплю. И вам не советую.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: